学了暗夜，我是这样买卖房子的

2020-06-11 百战团队

这些天，反复看了暗夜老师公开课的笔记，越发感触颇深。就比如，左侧买入：仔细对比了自己的几次买卖，之前的买房是没有技术含量的，全凭本能和运气的，时间点把控得比较好，算是不知者无畏。虽然赚到了运气的钱，也吃到知识匮乏的亏。结识暗夜老师之后，我相见恨晚，一边学习，一边实践。在2016年5月，到2018年的5月，短短2年里，买了1套学区房，卖了5套烂资产。现在得以笑看楼市风云，不疾不徐。再次感谢暗夜老师！（此处应该有掌声，掌声更热烈一些！）遇到暗夜老师之前，我属于运气比较好，知识一团糟。08年的时候，在工厂做外贸，接了几个大单，手里刚好有了10万块钱。当时很单纯，想在武汉安个家。所以在别人都在砸售楼部的时候，我买下了一套价值30万的特价房，电梯小高层的2楼。一个是2楼特价，另一个想法是，我妈妈晕车晕电梯，2楼她上楼梯比较容易。那时的政策是首付3成，不看户口不看社保，利率7折。这个是我买的第1套。现在来看一遍交易节点，妥妥的左侧交易。这个房子属于远城区，毕竟价格在那里。到黄昏，我想从市区打车，的士司机都不敢去的，太偏僻了。晚上基本都是一片沉寂。超市没开，早餐铺子都没有。属于暗夜老师说的，现在居住不舒适，未来会舒适（相对）。 今天，这个区域已经自成一城，附近商场好几家，大型超市，学校，地铁，都很方便了。这套房子的装修，是我们从对装修一无所知，到装修的每一个环节亲自把关。半包之余，一切都是亲力亲为，地板，门，橱柜，五金件，到软装家具。在这个房子里我们开始创业，在这个房子里崔哥向我求婚，在这个房子里邀请亲友参加我们的婚礼，在这个房子里怀大宝，养大宝，怀小宝，养小宝。今天想起来，也不禁满眼泪花。在09年我们开始创业，供应商体系不全，要求现款现货，资金匮乏，开始到处寻找资金。10年偶然发现招行有个生意贷，随借随还，颇为心动。届时银行政策十分宽松，房产评估54万，100%全额贷出。手头于是有了54万的流动资金。11年的时候，生意已经稳定，供应商体系也建立得差不多了，基本上不需要太多周转资金。手头的54万大多数处于闲置状态。当时正好换办公室，到处找办公地点，也是头疼，心里盼着有个自己的办公室。这时正好有个规划三地铁的写字楼即将开盘，而且离我家还近。赶过去一看，黄沙漫天，一篇荒芜。今天来看，很符合当时不舒适，未来很舒适，很可惜，是商业地产。但是当时不懂啊，看了规划很满意，价格也能接受。2套办公室一共150平，赠送20平阳台，基本上使用面积可达150平了，总价90万，首付一半45万。觉得很满意。这就是入的第一套“烂资产了”。不过此时此刻，内心对它还是有感情的。 这是我们的2,3套房，应该属于右侧交易了。但是时机还是不错。 13年的时候，写字楼交房了，虽然此地还是黄沙漫天，交通不便，但是，还是紧锣密鼓地进行了装修。这个写字楼的装修全程是我家老爷子盯着的，连几包黄沙配几包水泥，都仔仔细细的检查纠正了，所以很有感情。14年下半年，大宝出生了，忽然就关心起附近的学校来，这时才明白远城区的房子上不了市区的学校，同时听说市内有些好学校是提前5年排队的，这时下决心去给孩子买一套学区房。当时资金只有十几万啊，只有故技重施，找银行贷款。银行评估大约100万，可以贷出70万。就是说，还款45万，贷款70万，可以多出25万的资金。加上之前贷出来没用完的，二套房和这一两年挣的，大约有个40多万。按照当时的政策，二套房首付50%，利率上浮10%，我们只能买个八九十万的房子。当时就按照这个价位在寻找学区房。刚开始的时候以老小区的二手房为主，锁定了几个小学之后，就围绕这几个小学看。后来偶然得知，附近有一个新小区也不错，自带幼儿园和育才分校，抱着多看看的心态，去看了这个小区，一看之下，竟然十分满意，楼下地铁，自带育才系幼儿园小学，带精装价格1.1万，三环内江岸区，武汉市教育资源最丰富的区域。我们当时就心动了，但是，并没有当场决定。毕竟，2014年，又是一个打砸售楼部的年份啊！大把的房子随便选，还送锅送碗送螃蟹。后来一个偶然的机会，坐在飞驰的车子上，看到了路边的广告，依稀看到首付一成，就是我们看的这个楼盘。（这是我的一个优点，也是缺点，时时刻刻飞快的摄入碎片化信息，但是没有耐心去沉淀系统的知识。）马上致电置业顾问，并且约定时间上门沟通。原来武汉市有个“青年置业计划”，但是只有少数楼盘愿意执行。就是开盘首付10%，第二年6月付10%，9月付10%，12月之前付清首付款并且办理贷款。但是参加了这个青年置业计划呢，就是少了一个折扣大约7万块。我们很快计算了一下，按照当时的政策，二套房首付50%，我们看中的户型134平（当时只想着自住，选了最大也是最贵的户型，今天小户型单价更贵。所以投资还是投小户型），单价1.1万，首付73.7万，我们也买不起啊。如果要买，就得找亲戚朋友借钱，月息1%，年化12%。那么一年利息差（73.7-14.7）*12%=7.08万。况且一时到哪里能借到这将近60万呢。所以短暂的商量之后，我跟老公决定，就用这青年置业计划，首付14.7万，明年的事情明年再说，大不了拼了老命的搬砖挣钱呗。 这算是第4套房里。按照时间来算，也算是左侧交易。 这个是100%的左侧交易，因为，在第二年，也就是2015年，楼市调控放开，认贷不认房。即第一套房还清的情况下，第二套房等同于首套房。我们只需首付30%，贷款利率9折。我没有计算利率差有没有7万，这已经不重要了。我的难关已经解除，不需要借款就能解决问题，所以对这次交易也非常满意。在2015年，银行政策再次宽松，银行经理找上门来，告知我们的房子可以贷更多的钱了。银行从新给我们评估额度，第1套住宅给出68万额度，第2,3套写字楼给出90万额度。刨除之前的贷款之后，手头增加资金68+90-54-45=59万。这些贷款全部都是随借随还，年息6.5%。加上工作产生的现金流结余，手头大约有了70万流动资金。 暗夜老师说，有了资金之后，容易管不住自己的手，这是真的。因为前面资金的流动看到了甜头，心里难免痒痒的，再买点啥好呢？这时是2016年年初，武汉的房市还未启动，暗夜课程尚未上线。这时看到江岸区三环内有一个LOFT楼盘，单价1.4万不到，5.4米层高。计算下来，隔成两层相当于每层才7000块。对应的，我现在用的办公室在三环外，已经卖到一万多了。当时心里算盘打得啪啪的，我可以买到这三环内，然后把三环外的办公室卖掉啊！地段好，还便宜，市民之家隔壁，美美的。 就这样，再一次买入了烂资产第5,6,7套。3套LOFT证上面积共150左右，两层使用面积也到250平了。自用，发展，暂时也够用了。 当时首付要100万左右，我们所有资金压进去大约70万，还找银行借了首付贷30万。这里虚假利率被坑了一把，之前很多地方说过，就不详细描述了。买入时机，差不多是这样的：这里简短提一下另两个朋友的购房经历。一个是我老公家的表姐，2014年的时候我建议她买靠近地铁机场线的楼盘，当时的价格是2900.她没有听取我的意见，选择了买老家县城的房子，单价是2500左右。到今天2018年，机场线附近的房子单价1万左右，老家的4000左右。 另一个就更悲催了。表姐的表姐。最初看的是我14年买的那个小区，1.1万的单价。以她当时的实力，打算全款2套，两个儿子一人一套（真是豪！），我还介绍了置业顾问给她。不知道为什么没买。16年初看中了我办公室这边，觉得可以买一套投资。单价1万多一点（他也是看中三地铁，单价从6000涨到1万多）。时至今日，住宅小区已经翻倍，办公室，你知道的。 所以买错房，比买错时机更糟糕。很多小伙伴没有弄明白好时机和好房子的关系，被绕进去了。我再解释一下这个关系。好时机=1. 容易选到好房子。2. 价格好。3. 政策好利率低。 好房子=1. 不容易买到。2. 春夏增值，秋冬保值。所以我们的目标是买到好房子，而实现这个目标的途径是，找准好的时机介入。 所以小伙伴们问优先看房子还是优先看时机，这个问题等同于优先看目标，还是优先看方法。所谓南辕北辙缘木求鱼，当然是目标最重要了！2016年，有个契机，我怀上小宝了。因为前一套学区房交房，小学开始招生了。这时候业主群里很多反馈，说新开的学校师资还是不行，远远赶不上老牌名校。这个时候我心里隐隐约约有个想法，应该为了两个孩子买一个更加优势的学区房。2016年5月20日，这是一个星光闪耀的日子。情人节，暗夜老师公开课。 刷新三观。 学了一半之后，当即对自己的形式有了判断。1. 如果要买学区房，要尽快入手，后期上涨会更加迅猛。（武汉从16年3-4月开始发动，平均每个月上涨1000-1500）。2. 公寓写字楼毫无疑问是劣质资产。 当时说实话是非常焦虑的。首先是身无分文。如果要买，怎么买？其次是刚买的公寓，现在好后悔，怎么办？ 我有尝试找各种方式想退房，最终都失败了。焦虑是焦虑，但是行动还是要有。揣着小宝，我们开始看盘。这次着重是看老牌重点学区房。在这一轮的操作里，首先我收集的了所有的高中高考的成绩对比，选出最优的几所高中。然后查看中考记录，分析这些高中都是哪些初中的学生考入的，再然后这些初中是哪些小学直升，这些小学分别对口哪些小区。买房还需要其他附加条款的，比如华师附小，要求父母是华师教职工，放弃。学区每年流转对口小区的，放弃。同一个小区部分对口部分不对口的，放弃。最后筛选出了老牌长椿街小学，对口的初中，附近的高中都很不错，所在的江岸区众所周知教育水平武汉市最高，而且是市政府所在区域。在整个分析和考虑的过程中，我把自己收集的信息，附近的楼盘信息，价格，条件等，都发给暗夜老师，请他帮我参考。暗夜老师知道我此时怀着孩子，还在操心房子的事情，对我也是非常耐心，给了我很多鼓励。最开始看的是今天武汉市最豪的盘之一，武汉天地。6月份开始看的时候，是4.2万，想再多看两套对比一下，再看，房东又不卖了。然后4.8,5.2,5.8. 到9月底，短短4个月，房价涨幅无情的击碎了我的幻想。没有办法，我们放弃了这个小区，换到了旁边对口同样小学的老小区。1998年的老小区，单价在2万多。9月整整一个月，我们都在那个老小区里泡着，一出房子我们就去看。但是正是最狂热时期，房东坐地起价，加30万，我们同意了，房东还是说，不卖了。这真是一段疯狂的时期。十一期间，我带着大宝，揣着小宝回娘家了。同时关注到政府开始出台调控政策。这个时候崔哥遇到了一个诚心要卖的房东，想拿款去光谷为他儿子买婚房。相对汉口，他更看好光谷的发展。从娘家回来，我立刻去看了房，对房子也算满意。毕竟我们可挑选的几乎没有。加上费用总价大约360万。前面说过，其实这个时间段我几乎是身无分文的。是什么心态促使我在身无分文的时候去看一个价值300多万的房子？ 我觉得一定是信念。我相信当你极其想要做一件事情的时候，全世界都会为你让步。 当时我写了一个资金的规划。前不久刚发了一笔货，大约价值200万人民币，预计10月回款。工厂给我们有一个账期，所以我一个一个给工厂打电话，请求将账期延长一个月。然后找几位非常给力的朋友，借了大约100万。剩下60万，打算从民间借贷。我想的是先全款付清，然后抵押贷款出来。我已经跟之前合作的个贷经理打好招呼，他帮我们算了一下，估算我们的房子可以贷出210万左右。这样首付相当于只要150万。而如果我走正常程序的话，首付1半，加上各种税费和中介费，估计在190万左右。事后，这个决策被证明无比正确。因为在之后的一轮房价飞涨之后，银行主动要求我们加贷，再次给了我们105万的额度。所以这个360万税费中介费全包的房子买下来之后，最终银行又抵押贷款给我315万，相当于我的首付只花费了45万。基本上我靠订单利润，信用卡，朋友借的钱，就可以度过这个难关了。所以在提及杠杆的时候，很多小伙伴都以为，杠杆只是房贷。但是做对节奏的情况下，杠杆还有很多其他的方式。但是在做这一切的时候，首先要评估自己的能力和知识时候可以驾驭。万幸，暗夜老师一直在我身后，让我安心。现在说来很轻松，当时是一段非常黑暗的时机。因为资金缺口非常大。那时候连续两个朋友打电话说，你把钱准备一下，我也看好了房子，随时都要开盘的。那段时候真是如履薄冰，时时担心他们随时打电话来要钱。而在看房到买卖的过程，10月到12月。需要办好过户，再办抵押，多少次见房东，跑房管局，跑银行。我挺着个大肚子，随时都可能入院生产。为此我特地和崔哥去做了一个公证，以防我突发状况，全权委托他办理整个交易和抵押的过程。还好，一切有惊无险的在我二宝出生之前办理结束。然而狗血的事情这个时候发生了。因为前期的缺钱，我们偶然发现了网络小微贷款，自以为发现了新大陆，于是刷刷刷把额度全部用光，贷了三四十万出来，至少利息比民间借贷低啊。我们却不知道，这些小微是要上征信的。银行临放款的时候，一查我们的征信，好几笔小微贷，马上把我们的贷款停了。谁能想象我们当时的绝望？挂了银行电话之后，我抱着崔哥嚎啕大哭了一场。全款买了这个360万的房子，其中将近200万是供应商的货款，100万是朋友的钱，他们买房随时需要，还有几十万是小微贷款，几十万是民间借贷。 哭过之后，又和个贷经理沟通，请他务必帮忙。他首先肯定是责怪我们不该随便使用小微贷，尤其是在这种找银行贷款的关头。 然后给我们出主意，一方面赶紧把这些小微贷全部还掉，把信用卡也全部还清。另一方面耐心等待，不要胡乱操作，等待跨年。其他的事情他会想办法解决。时间在忐忑中度过。2016年12月13日，小宝出生。2017年1月3日，银行放下贷款210万。首先还清了供应商货款，和民间借贷，和朋友紧急需要的款项。朋友不急的，约定利息。做完这个交易，当时在心里对自己说，以后再也不能做这样的事了，太TM痛苦了。然而今天来看这些痛苦都是值得的。这个是我的第8套。 买在半山腰。综上：截止2017年初，我手里有3套住宅，2套写字楼，3套公寓。同时负债达到顶峰：住宅贷款68万，写字楼贷款90万，住宅房贷100万，公寓首付贷30万，房贷100万，住宅贷款210万，朋友欠款约100万。共计698万。2017年下半年，暗夜老师的公众号，说说，公开课，所有的演讲里，都开始提示风险。这个时候我也意识到自己的过高负债。所以，开始筹划“逢三退一”。最后画个自己的交易时间图：稍后写怎么卖房。 2018年10月19日星期五 关注作者，看更多TA的好文章 个人展示 BERRYJF 谁在评论里提醒下这位作者，懒得连名片都没填写。 关注

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