知识才是王道——我的购房经历，请华哥和暗夜来批评指正

2020-06-14 百战团队

张无忌实乃名门正派张五侠之后，为保义父谢逊之下落身中玄冥神掌，日日饱受寒毒之煎熬。他日因机缘巧合习得九阳神功，不仅寒毒尽驱，由此打通任督之二脉而练就深厚内功功底，将来习太极拳法、乾坤大挪移均如探囊取物。暗夜老师所授之课，就是我们的护体九阳神功，就是万丈高楼的坚实地基，没有这个“1”，后面再多的“0”也是无意义。个人背景说起来，很惭愧，本人是南京985重点院校一本经济类专业科班出身，无奈大学时未专于学业，05年毕业考入南京本地事业单位，浑浑噩噩至今10年有余，学校之所学（政治经济学、宏观微观经济学、会计学、货币银行学、国际经济贸易等等）尽抛之脑后。工作之后更是疏于有用知识的学习，加之结婚、生子，一路波澜不惊。两次购房经历（坐标南京）05年毕业，父母还算有眼光之人，因我为男生，考虑将来娶妻生子必要有安身之所，置80万元购鼓楼区一新小区110平小三房，全款无贷。该房子面积不大，但户型周正，三室朝南，前无遮挡后有景观，处该小区极佳位置。06年至13年，忙恋爱、忙装修、结婚，11年迎来了孩子的降生。这期间，基本也是无闲暇精力顾及更多。13年底，孩子稍大，我和老婆攒了近50W，我和老婆的意见高度一致——投资性购房，当时的计划是首付不超60W，每月用公积金还款（之前公积金一直闲置），这样等于不动到工资而且盘活了公积金账户，于是整个房子的总价就框在了200W左右。故开始四处看房，当时买房的观念只是停留在新房，压根没考虑过买二手。区域上首选是河西，但当时河西已经稳稳的站在了2W之上，而且基本全是150左右的改善大户型，预算远超我们的计划。加之天生对江宁无感，当时江北也无概念，河西南更是闻所未闻，后来我们的目光锁定在了仙林湖。于是在2014年2月，购入仙林湖品牌房企小高层7楼，面积120，单价1.4W不到，总价180W，首付54，贷款120，月供几千，毫无压力。当时看中的是仙林湖低密度的宜居，地铁2/4号线，特别是万达茂的商业拉动，金陵中学小学+初中的一贯制学区。购完房子，股市突然迎来了鸡血的剧情。我们把手上剩余的一些资金扔进了股市，加之年少无知，加了一些杠杆和场外配资，不过我们给自己设定了游戏规则：杠杆资金只打新股。2014年是疯狂的一年，人品爆发，打新股运气好到几乎每打必中，过手的新股如万达院线、浩云科技均带来了几倍甚至10倍的收益。2015年，孩子快到了上学的年纪，加之股市日趋颓势，自己的收益也相当可观了，立刻决定给孩子买学区房。之前自己自住的鼓北房子，父母家的，岳父母家的房子，学区都不尽如人意，加之对现住的110平小三房有改善的冲动，于是把目标锁定在了改善新房+优质学区上。当时首选是郎小+29中双本部学区房，一来是南京公认的最好的学区，二来是两边父母都住鼓楼，孩子能照应。问题出来了，郎小29中压根没有新楼盘，只有二手。但是看过几个二手房，简直惨不忍睹，全是老破小，毫无品质可言还死贵，基本报价都在4万+，个别小户型甚至叫到了近5万。中介跟我说，因为郎小29中学区房而且学区不占用的太少太少，一年也就出来个十几套，基本一出就被抢。我和老婆合计了一下，观点还是高度一致：不能只为买学区而放弃对房子居住功能的追求，而这些老破小别说改善了，基本居住都成问题，不考虑了。加之学区政策不明朗，一旦大学区落地，我们抱着一个失去学区金字招牌的老破小而且还是高位接盘过来的，基本将来就是砸死在手中。既然房子不能换，我们只能换思路。我们把之前的学区+改善的思路，换成了改善+学区，又开始物色大户型新楼盘又配好学区的房子。后来经朋友推荐，我和老婆发现了地处鼓楼滨江，与南师树人一街之隔的某新楼盘。这时，时间已走到了2015年炙热的八月。190四房，江景，新楼盘，南京第一牛初中树人，这几个关键词基本全部踏中了我的需求：改善+学区，但是该房子也有我极其不喜欢的地方：高层、开发商默默无闻，品质存疑。当时眼光有些狭隘，对河西南没有给与关注，加之当时河西南的南外还是未知，加之从小在鼓楼长大，还是再一次选择了鼓楼。开发商给与了各种优惠，最后190平，单价2.3W，总价近450万。我把股市里赚的，加上自己最后的一些存款，双方父母又赞助了几十万，首付搞定，贷款300万，月供1.5W。除自住一套无贷，现在另两套房产贷款420W，月供2W，我和老婆认为这基本就是我们所能承受的极限值了。当时考虑一旦树人学区房交付，就把岳父母的老房子卖了，套部分现金缓解压力，将我们目前自住的房子给岳父母住。刚把树人学区房搞定，也就是2015年9月起，下面的故事大家就都知道了。南京的楼市开始了一路狂飙，直到现在。2016年4月遇见暗夜2016年4月，接触到了米课，毫不犹豫的购买了暗夜的课程。暗老师的金融知识是功力深厚的，因为我作为金融专业科班出身，能听得出他讲课的逻辑性是非常强的，比如为了解释一个生僻的金融学知识，他会选择渐进式的旁征博引，最终将这个知识讲深讲透。听完暗夜的课，用老师的正统金融思维，突然使自己眼界开阔了许多，正如一开始说的，习得九阳神功，天下无不破之武功。只有有了知识，你才能强大。回顾自己之前的两次购房，基本是在毫无知识的准备下完成的，有得，也有失：得：（1）基本思路是对的，误打误撞的运用了老华的三元理论，暗夜的低风险套利、不动产固化理论；（2）第一次购房是06年，为了解决自住，而且是父母买的，不算。自己的两次购房的时间点2014年初和2015年8月底，基本都算左侧交易，都是在大行情反转的前夕入场上车的，时间点算是两次都蒙的不错。失：（1）板块：最大的失误。没有踩进河西中、江心洲、河西南板块。但是我后来客观的计算过，仙林湖和鼓楼滨江两个房子的涨幅不算太低，仙林湖现在同小区同户型二手成交价2.3左右（楼层还没我的好），树人学区房二手成交价4.2左右（面积比我小，但户型楼层均不如我，还没江景）。以下是我做的一个相对保守的估值测算统计                    面积   购单   购总   现单  现总  涨幅仙林湖         126     1.3    180     2.3    290   61%树人学区房  193     2.3    450     3.5    672   49%（2）品牌：两个房子，品牌与品质都不算太高，特别是树人学区房，近期又爆出物业的一些问题。综合分析：优势：两个房子购入由于时机蒙的还行，所以成本不高，将来我只要不是太贪心，出手应该都不难。劣势：两个房子品质都属中游，仙林湖的房子商业配套不错，但学区属一般，树人学区房学区很好，但周边交通、板块成长性都不如河西。通过学习了米课暗夜的课程，我对将来的房产配置和置换大致也形成了一些打算，特别希望得到老华和暗夜的批评与指正：（1）对于目前自住的鼓北小区，虽经过10年，但小区整体维护保养的非常好，小区绿化、物业各方面都很好，更关键的是该房是9层小高层，主城次新的小高层将来还是稀缺产品，唯一的缺点就是学区太差。该房子目前二手成交价在3.9W左右，按照老华和暗夜的理论，该房子成长完毕，可以考虑抛售套现了。但由于岳父母的老房子无电梯物业，将来还是准备留给老人安度晚年之用，择机将岳父母地处珠江路地铁口的老房子卖掉。（2）关于仙林湖的房子，由于目前不满2年，先简单装修，回收一些租金补贴房贷，等满2年视行情而定，我的心理预期是2017年万达茂开业，2018年左右仙林湖地区学区全部到位，两大利好出尽之后，只要能过3W，或者按照老华的观点，在交付的5年左右，抛售。（3）关于树人学区房。该房子明年交付，加之是孩子的学区储备，必须被动持有到孩子上完学。本来的计划是豪装之后改善入住，现在只能单一做学区之用，学区一旦用完，即转手。该房子品质远没有达到我的预期，至少现在是这样，不知该小区整体交付以后是否会有所改观。2016年至今，陆陆续续看过不少河西、江心洲、河西南楼盘，综合我自己的情况，我给自己的结论是：现在我虽然没有入场河西，但是也还算是保留了将来入场的资本。如果将来不考虑学区，只考虑纯改善，那么选择余地还是有的。如果是追求新房、次新房，选择面相对较窄，如果考虑二手房，那选择面还是很大，但本人向来龟毛，拒绝二手货，所以还是要等，我的信念是，人与房子是有缘分的，现在的湾四再好，它出现的时机与你的人生阶段不吻合，那也不是最适合你的，希望在我准备终极改善之时，我的湾四能如期而至。 关注作者，看更多TA的好文章 个人展示 喵咪老爷 谁在评论里提醒下这位作者，懒得连名片都没填写。 关注

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